算算你家的房子能值多少钱

夏雯静

即使不是为了卖房，也有很多业主非常想知道自家的房子现在到底值多少钱。随着买卖房屋的人越来越多，进行房产评估就显得尤为重要。据了解，目前二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。二手房的价格到底如何评估呢？记者咨询了房地产经纪机构的专业人士。他们认为，评估一套房子的价格不能孤立地看，而是要用比较法，具体有很多因素要看。
　　价格落差成交易最大障碍
　　市民刘女士最近想把自己位于市区三八路与六一路交会处附近的一套二手房挂牌出售，腾出钱来为儿子结婚购房，但房子卖多少钱心里却没底。在家人的建议下，她挂出的价码不低，前来看房的买家也不少，但是真正想买的却没有几个。几家中介的经纪人建议她把价格调低点，但她觉得能把房子卖个好价钱是每个房主的期望，并没有什么错。“我的房子到底值多少钱？”不少业主都有这样的疑问。
　　中介公司评估人员表示，价格落差是二手房交易最大的障碍，卖房人习惯于拿同地区商品房的房价来比较确定自己所售房屋的价格，导致二手房价格与商品房价格差距不大；而买方由于考虑到自己所买的房屋是一个旧房而出价较低。
　　两大因素决定房屋价值
　　许昌民众房地产中介公司的工作人员认为，房屋价值几何，关键在于房屋本身及其周边环境。
　　以房屋本身为例，房屋竣工后即进入折旧期；另外，二手房的户型相对落后、功能陈旧，同新建商品房无法相比，相应房价也应适当调低。
　　房子周边环境直接影响评估结果。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区；此外，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住；还有，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。
　　二手房具有时效性
　　记者在采访中还发现，不少房主对二手房估价的认识存在一些误区。因为二手房估价有个最重要的特征——时效性，三级市场房屋价格波动较大，变化周期短，几个月就必须刷新一次。有的业主不了解这一点，常常质问：“我与邻居的房型、面积相同，为什么他能卖25万元，我的估价才24万元？”影响二手房估价的因素很多，但有的业主只强调个别因素，却不能综合考虑。装修不具备保值性，一般装修5年以上估价降为0，很多业主认为装修花过大钱，理应卖个好价。
　　专家强调，房价评估有很强的时效性，最终的评估价格受到同类地区新商品房价格高低的影响，而这一时间段旧房的出售量与需求量也会影响评估结果。

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　　评估应用“市场比较法”
　　在走访中，多家房产经纪机构的评估专家表示，二手房估价的方法很多，一般采取的是市场比较法。如果有一套二手房需要估价，先要找该地区同类的已经成交的住宅做比较，根据朝向、楼层、新旧和户型等进行修正，好的加系数，差的减系数。可以参考这样一个数据，朝向以南向为准，东向减5%-6%，西向减8%，北向减10%；楼层方面，多层住宅楼层以3-4层为准，底层减5%-6%，顶层减10%，2-5层各有自己的档次。户型则比较复杂，既要看房间的功能分布，又要看每个房间的朝向。如果每个房间布局合理、朝向通风俱佳、没有暗厅和暗房，则可以稍微评高一些。

fhbsdrt

我觉得房子以成品楼之后商品房的价格来算，住一年，减一万块钱，以此类推。这是最公道的算法。
很多涉及的细节算法我没时间讲。大概就是这样子。
耶和华会保佑你，哈利路亚~